แจกตัวอย่างสัญญาจ้างรื้อถอนอาคาร ปี 2569: เงื่อนไขทุบฟรี คืนเงินค่าซาก และเซฟตี้เพื่อนบ้าน

งานรื้อถอนอาคารมีความเสี่ยงสูงกว่างานก่อสร้างทั่วไปอย่างมีนัยสำคัญ เพราะเกี่ยวข้องกับ การทำลายโครงสร้างรับน้ำหนักเดิม แรงสั่นสะเทือน ฝุ่นละออง PM2.5 และความปลอดภัยของเพื่อนบ้านข้างเคียง หากไม่มีสัญญาที่เป็นลายลักษณ์อักษรที่รัดกุม เมื่อเกิดปัญหา เช่น ผนังบ้านข้างเคียงร้าว ท่อประปาแตก หรือผู้รับเหมาขนซากเหล็กมีค่าหนีไปแล้วทิ้งเศษปูนไว้ เจ้าของอาคารจะต้องเป็นผู้แบกรับความรับผิดชอบตามกฎหมายแพ่งและอาญาแต่เพียงผู้เดียว

การทำสัญญาจ้างรื้อถอนที่เป็นมาตรฐาน ไม่เพียงแต่ระบุวันเริ่มงานและวันส่งมอบงานเท่านั้น แต่ยังต้องครอบคลุมถึง การขุดถอนฐานรากใต้ดิน การขออนุญาต อ.1 และมาตรการประกันภัยความเสียหายต่อบุคคลภายนอก

ก่อนเซ็นสัญญาจ้างรื้อถอน เจ้าของบ้านต้องตรวจเช็กให้มีข้อกำหนดทั้ง 6 ข้อนี้อย่างครบถ้วน:

• ขอบเขตงานรื้อถอนที่ละเอียดถึงระดับใต้ดิน: ต้องระบุชัดเจนว่ารื้อถอนเฉพาะตัวอาคารเหนือพื้น หรือรวมถึง การขุดตอม่อ คานคอดิน และถอนเสาเข็มเดิม ด้วยหรือไม่ (หากไม่ระบุ ผู้รับเหมาส่วนใหญ่มักทุบแค่เสมอระดับพื้นดิน แล้วปล่อยตอม่อฝังไว้ ทำให้บริษัทสร้างบ้านใหม่ตอกเข็มไม่ได้)
• กรรมสิทธิ์ในซากวัสดุ (Salvage Rights): ระบุว่าเศษเหล็ก โครงสร้าง H-Beam ไม้สักทอง ประตู หน้าต่าง เป็นของผู้ว่าจ้างหรือผู้รับจ้าง
• ระยะเวลาทำงานและค่าปรับล่าช้า: กำหนดวันเริ่มต้นและวันส่งมอบพื้นที่ดินเรียบเตียนอย่างชัดเจน พร้อมค่าปรับรายวัน (ปกติคิด 0.05% - 0.1% ของมูลค่าสัญญาต่อวัน)
• มาตรการป้องกันมลพิษและความปลอดภัย: ต้องระบุให้ผู้รับจ้างติดตั้งสแลนกันฝุ่นความสูงไม่น้อยกว่าระดับหลังคา และฉีดพ่นละอองน้ำดักฝุ่นตลอดเวลาทำงาน
• การขนทิ้งขยะและเศษคอนกรีต: ผู้รับจ้างต้องนำเศษซากไปทิ้งในสถานที่ที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมาย พร้อมปรับเกลี่ยหน้าดินให้เรียบ
• การรับผิดชอบต่อเพื่อนบ้าน (Third-Party Liability): ระบุให้ผู้รับจ้างรับผิดชอบค่าเสียหายทั้งหมดหากเกิดรอยร้าว ทรุดตัว หรืออุบัติเหตุแก่บุคคลภายนอก

ในกรณีที่อาคารมีโครงสร้างเหล็กปริมาณมาก หรือเป็นบ้านไม้สักเก่าที่มีมูลค่าสูง โมเดล "ทุบฟรีแลกเศษวัสดุ" หรือ "ทุบบ้านรับเงินสดคืน" จะต้องเขียนระบุในสัญญาเพื่อป้องกันข้อพิพาทเรื่องการประเมินราคาซ้ำซ้อน:

• กรณีทุบฟรี 0 บาท: ให้ระบุว่า *"ผู้ว่าจ้างตกลงยกกรรมสิทธิ์ในเศษวัสดุจากการรื้อถอนทั้งหมดให้แก่ผู้รับจ้าง เพื่อเป็นการชำระค่าจ้าง ค่าแรง ค่าเครื่องจักร และค่าขนทิ้งขยะ โดยผู้ว่าจ้างไม่ต้องชำระเงินค่าบริการใดๆ เพิ่มเติมทั้งสิ้น (ยอดสุทธิ 0 บาท)"*
• กรณีตีราคาซากคืนเงินสด: ให้ระบุว่า *"ผู้รับจ้างได้ทำการประเมินมูลค่าซากวัสดุเป็นเงินจำนวน XXX,XXX บาท หักลบค่าดำเนินการรื้อถอนจำนวน XXX,XXX บาท คงเหลือเงินสดส่วนต่างที่ผู้รับจ้างต้องจ่ายคืนให้แก่ผู้ว่าจ้างเป็นจำนวน XXX,XXX บาท โดยแบ่งชำระเป็น 2 งวด คือ วันลงนามสัญญา 50% และวันส่งมอบพื้นที่เสร็จสิ้น 50%"*

นี่คือข้อความสัญญาตัวอย่างที่วิศวกรโยธาแนะนำให้ใส่ไว้ในสัญญาจ้างรื้อถอนทุกฉบับ:

> ข้อกำหนดความรับผิดชอบต่อสิ่งปลูกสร้างข้างเคียง:
> *"ก่อนเริ่มงานรื้อถอน ผู้รับจ้างและผู้ว่าจ้างจะต้องร่วมกันเข้าสำรวจและถ่ายภาพบันทึกสภาพสิ่งปลูกสร้างของบ้านข้างเคียง (Pre-Demolition Condition Survey) โดยหากเกิดความเสียหายใดๆ ต่อรั้ว ผนัง โครงสร้าง หรือทรัพย์สินของบุคคลภายนอกอันเนื่องมาจากการปฏิบัติงานของผู้รับจ้าง ผู้รับจ้างตกลงที่จะเข้าซ่อมแซมแก้ไขให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของผู้รับจ้างเองทั้งหมด และชดใช้ค่าเสียหายที่เกิดขึ้นโดยสิ้นเชิง โดยไม่คิดค่าใช้จ่ายใดๆ จากผู้ว่าจ้างทั้งสิ้น"*

เจ้าของบ้านสามารถคัดลอกแบบฟอร์มสัญญานี้ไปปรับใช้สำหรับงานรื้อถอนบ้านเดี่ยว ตึกแถว หรือโกดังได้ทันที:

```text
สัญญาจ้างรื้อถอนอาคารและจัดการพื้นที่
ทำที่ ........................................
วันที่ ..... เดือน ................ พ.ศ. ........

สัญญาฉบับนี้ทำขึ้นระหว่าง ...................................................... (ซึ่งต่อไปนี้เรียกว่า "ผู้ว่าจ้าง") ฝ่ายหนึ่ง
กับ ........................................................................ (ซึ่งต่อไปนี้เรียกว่า "ผู้รับจ้าง") อีกฝ่ายหนึ่ง

ทั้งสองฝ่ายตกลงทำสัญญากันดังมีข้อความต่อไปนี้:

ข้อ 1. สถานที่และขอบเขตงาน
ผู้ว่าจ้างตกลงจ้าง และผู้รับจ้างตกลงรับจ้างทำการรื้อถอนอาคาร ณ สถานที่เลขที่ ........................................
โดยมีขอบเขตงานดังนี้:
1.1 รื้อถอนโครงสร้างอาคารทั้งหมดเหนือระดับพื้นดิน
1.2 ขุดถอนตอม่อ คานคอดิน และฐานรากใต้ดินออกทั้งหมด
1.3 ขนย้ายเศษคอนกรีต เศษอิฐ และขยะจากการรื้อถอนออกจากพื้นที่ทั้งหมด
1.4 เกลี่ยปรับระดับหน้าดินให้เรียบเตียน พร้อมสำหรับการก่อสร้างอาคารใหม่

ข้อ 2. กำหนดเวลาทำงาน
ผู้รับจ้างตกลงเริ่มงานตั้งแต่วันที่ ..... เดือน ................ พ.ศ. ........
และจะทำงานให้แล้วเสร็จส่งมอบพื้นที่ภายในวันที่ ..... เดือน ................ พ.ศ. ........
รวมระยะเวลาทำงานทั้งสิ้น .......... วัน

ข้อ 3. ค่าจ้างและกรรมสิทธิ์ในซากวัสดุ
(เลือกข้อใดข้อหนึ่ง)
[ ] ค่าจ้างเหมาสุทธิเป็นเงิน ......................... บาท โดยผู้ว่าจ้างเป็นเจ้าของซากวัสดุ
[ ] รื้อถอนฟรีแลกกรรมสิทธิ์ในซากวัสดุทั้งหมด (ยอดค่าจ้างสุทธิ 0 บาท)
[ ] ผู้รับจ้างจ่ายเงินสดคืนให้แก่ผู้ว่าจ้างเป็นจำนวนเงิน ......................... บาท เพื่อแลกซื้อซากวัสดุ

ข้อ 4. การป้องกันความเสียหายและเพื่อนบ้าน
ผู้รับจ้างต้องติดตั้งระบบป้องกันฝุ่นละออง (สแลนกรองฝุ่น) และฉีดพ่นละอองน้ำตลอดเวลาทำงาน
หากมีความเสียหายใดๆ เกิดขึ้นต่อบ้านเรือนข้างเคียงหรือทางสาธารณะ ผู้รับจ้างตกลงรับผิดชอบชดใช้
และซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของผู้รับจ้างเองทั้งสิ้น 100%

สัญญานี้ทำขึ้นเป็นสองฉบับมีข้อความถูกต้องตรงกัน คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายได้อ่านและเข้าใจข้อความโดยละเอียดแล้ว
จึงได้ลงลายมือชื่อไว้เป็นสำคัญต่อหน้าพยาน

ลงชื่อ ..................................................... ผู้ว่าจ้าง
ลงชื่อ ..................................................... ผู้รับจ้าง
ลงชื่อ ..................................................... พยาน
ลงชื่อ ..................................................... พยาน
```

หากผู้รับเหมามีพฤติกรรมข้อใดข้อหนึ่งดังต่อไปนี้ ให้ระวังและห้ามเซ็นสัญญาเด็ดขาด:

• ไม่ยอมให้ทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร: อ้างว่าเป็นช่างคุ้นเคย ตกลงกันด้วยวาจาได้
• ขอเบิกเงินมัดจำล่วงหน้าเกิน 30-50%: งานรื้อถอนควรแบ่งจ่ายเป็นงวดตามเนื้องานจริง หรือหากเป็นโมเดลทุบฟรีแลกซาก เจ้าของบ้านไม่ต้องจ่ายเงินก่อนแม้แต่บาทเดียว
• ไม่มีเอกสารรับรองวิศวกร หรือไม่มีใบทะเบียนพาณิชย์/นิติบุคคล: เสี่ยงต่อการเป็นนายหน้าส่งต่องานกินหัวคิว
• ปฏิเสธการระบุเรื่องการขุดตอม่อใต้ดิน: ช่างเหล่านี้มักจะทุบเอาแค่เหล็กเส้นขาย แล้วทิ้งเศษคอนกรีตและฐานรากไว้ให้เจ้าของบ้านต้องจ้างรถแบคโฮมาขุดซ้ำ